数字化：地产企业转型中的必然选择

[ 智能网导读 ] 房地产企业面对产业科技化和数字化的变革，需要提升灵活性，用设计思维去深入了解及适应现有及新客户的需求，利用房地产科技留住和吸引卓越人才，增强企业访问及利用数据的能力，推动及实现整个行业的可持续性发展。

当趋势来临时，如何精准把握，抓住机遇，第一件要做的事情，一定是去学习。对于房地产行业来讲，数字化改革势在必行，对于为何转型？如何转型？转型会产生怎样的效果？房科技特别整理了几位行业专家的公开演讲，以求与正在探索中求进的同仁们拨云见日。

4月23日，明源地产研究院院长徐颖从疫情对中国经济及地产行业的影响展开分析，对行业走势及行业策略进行预判，并对房企数字化转型的核心场景案例进行解读。

他表示，

一、当下的地产行业面临诸多不确定性

从外部环境来看，行业总量相比去年下降将是大概率事件；地产行业的调控虽针对边际放松，但仍会持续；行业几乎所有房企都挣钱将成为过去，“你死我活”的白热化竞争将是常态。

从内部经营来看，地产行业TOP50的平均利润率持续走低；地产行业拿地价格难现大幅增长，指望地价大涨覆盖投资失误也越来越不可行；成本、三费、税费都在持续走高，房企经营压力逐步显现；过去房企决策层多关注销售回款、节点达成为主，对详细经营数据洞察不够。

二、数字化转型是房企必然选择

在全新的行业周期下，房企要提升“商业效率”并获得可持续发展，核心关键就在于比竞争对手有更敏锐的洞察力。基于对“外部环境”和“内部经营”的敏锐洞察，房企要具备快速决策、快速落地的能力，将敏锐洞察贯穿至终端，做到“船大也可以迅速掉头”。通过数字化转型升级，以敏捷的数字化体系来应对不确定性，是房企的必然选择。

三、2020年数字化转型升级正当时

近年来，云设施和移动互联技术快速普及，大数据、人工智能、VR/AR等新技术迅速发展，产业互联网ABCDE（Algorithm算法、 Big data大数据、 Computing云计算、 Domain领域、 Ecosystem生态）全面兴起，这些都恰好为房企构建全新的数字化运营体系提供了成熟的技术底座，企业可通过数字化享受全社会的互联网基础设施的红利。

中国经济受疫情影响不小，但也为房企数字化建设提供非常好的契机，房企的许多业务都开始转向在线化，如营销在线、招标在线、工程在线等。此外，行业在近期推出各种在线直播课程，面向客户和供方的视频教学等，进行赋能在线。

房企数字化是企业的第四张报表，是全新的商业模式，广受资本市场认可，值得投入。

四、房地产企业数字转型的几个典型步骤

第一步：客观全面认知自身企业当下的数字化水平；

（可参照明源的体检表进行全面诊断）

第二步：厘清“主营业务”和“创新业务”的权重，制定合理的数字化建设目标，规划清晰的数字化建设节奏；

第三步：围绕“业务为主、技术为辅”的中心思想，短期目标为企业经营赋能，中长期目标是数据智能；

第四步：按照三步走的逻辑“信息化、在线化、智能化”，条件具备时可以弯道超车。

五、数字化转型必经的三大阶段

第一，实现业务流程的信息化管理和控制，流程越快、数据越准，则水平越高，这是过去十余年大部分企业重点发力的领域，我们称之为“信息化阶段”，关键词是“管控”。

第二，员工、伙伴和客户以在线方式广泛连接，用移动互联网工具打破时空限制，实现业务效率的极大提升，同时沉淀数据，为未来的智能化奠定基础，我们称之为“在线化阶段”，关键词是“提效”。

第三，通过数据化的持续沉淀建立起双中台，通过共享服务链接生态圈，接入更多的生态资源和生态能力，通过数字中台系统化沉淀数据资产，用AI算法来驱动业务，我们称之为“智能化阶段”，关键词是“数据”。

真正的数字化转型，一定是在三个领域都取得长足的进展，三者层层递进、缺一不可：没有信息化阶段所构建的坚实底盘，在线化就很容易变成空中楼阁，而跳过在线化的广泛场景覆盖，直接去寻求大数据的智能化，更是无根之木、无源之水，很容易“镜花水月一场空”。

六、2020年的房企数字化建设重点

2020年，房企“去库存、抓回款、降成本、强合作、稳杠杆”，都应有清晰的目标和落地思路。

去库存：标杆房企去库存核心策略

● 分类去化：按照库龄、业态、区域对库存进行分类盘点；优先处理容易去化的，难去化的形成专题，专项应对；以月为单位面向管理层推送相关指标。

● 源头控制：对前期投资、设计提出明确要求和约束；不仅控首开去化率，还要设定辅助性/结构性指标；以销定产、产销匹配。

● 联席监控：建立起从集团、城市到项目的联席监控制度，实时预警，纵向打通，横向拉通。

● 专家赋能：成立专门的专家小组，针对去化难的重灾区进行训检， 并给出定向帮扶。

● 定期复盘：通过定期的复盘，进行定期优化，反向指导下一次的方案制定和产品优化。

● 信息化加持：通过信息化支持，动态管控、可视化亮灯预警。

抓回款：强化销售回款的六大关键要点

● 提高周转率，做大基数；

● 把控好付款方式；

● 做好回款基础工作；

● 完善回款考核，制定可行目标；

● 维护好政府/银行关系；

● 利用信息系统加强回款。

降成本：利润管控八大黑洞

强合作：三大信息对称平台助力房企精细化练内功

房企需通过信息对称平台，助力精细化练内功，提高企业容错率。

信息公开：基于数字化，实现内外洞察，把握不确定环境下的确定性；

建章立制：借鉴标杆企业的流程、表单、报表等，将“名人名企”的优秀做法内化至企业中；

专业交圈：加强发展/成本/招采/设计/工程/报建/营销/客关/法务/物业等10个专业职能交圈协作，实现过程管控。

稳标杆：疫情影响下，房企将迎来新一轮融资窗口期

房企要积极主动与银行沟通，抓住境外发债机会，做好境内正常贷款，紧盯公募发债定增市场动态，争取信托市场机会，充分利用供应链融资，加强与非银机构合作。

七、房企数字化建设的4个误区

误区一：一味追求技术和平台，忽视业务融合

不少房企一味追求最强大的平台技术，忽略了与业务的融合。从为公司的一线业务赋能的角度，技术和平台固然重要，但这只是基础。真正要解决问题，还是要基于对业务的深度洞察。就好比一个人，不仅要身体强壮，更要有解决问题的能力，这才是人的真正的价值。所以，公司的信息化建设，核心原则还是要解决一个平衡的问题。

并且，当下的技术发展非常快，安全、存储、分析的技术底层已经都很发达，不再会是房企的瓶颈，反而对业务的深刻洞察会更关键。所以，技术不是越高级越好，适当就好，关键是要有对商业和业务的洞察。

误区二:以为数字化转型能够立竿见影，缺乏长期投入的耐心

房企推进数字化转型，是为了降本提效，提升业绩水平。有些房企非常心急，一上线希望马上看到成效，短期内没有业绩产出，马上就泄气了，没有耐心持续投入。

但是，数字化转型是一项长期的战略行动，需要长期投入。目前来看，其实很多房企的数字化转型还处于初期打基础的阶段，短期内带来的改变无法覆盖投入是再正常不过了。

如果房企真正下决心要做数字化转型，就要做好长期投入的打算，算大账，算长期账。

误区三:以为上了ERP就万事大吉了，实则无法应对业务变革需求

很多房企往往认为，上线ERP管理软件之后就完成了数字化的建设历程，但实际上只是完成了第一步，只是解决了覆盖问题，但没有解决业务变革和提升的诉求。

首先，对于一些创新业务，旧有的套件无法满足；其次，应用过程中的数据治理难以完成；第三，高层决策的需求往往随着行业变化而变化，需随时更新；第四，随着全社会数字化的成功实践，借助外部数据和外部能力来为企业经营赋能，需要更多新的尝试和创新。

误区四：不惜重金自建系统，忽视供应商的价值

很多标杆房企不差钱，于是投入巨额成本自建系统，甚至为此专门成立科技公司。不少中小房企，看到标杆房企搞自建，自己也跟风搞，最后投了很多钱花了很大精力却没有成效。

短期来看，自建系统很美好，但长期来看，这种模式是存在隐忧的。

首先，自建的系统封闭性强、迭代慢。房企自建系统，所有的智慧都来自企业内部，无法汲取行业的智慧。如果IT团队和业务团队能力有限的话，系统效果更会大打折扣。

其次，代价高。企业自建的成本代价非常高，比如公寓业务，有些房企选择自己组建庞大的IT团队编制一套公寓系统，几年下来成本耗费近千万，投入产出比极低。

当然，我们不完全否定自建模式，自建还是选择专业的供应商，其实取决于房企自身的实力，如果IT团队和业务团队能力很强，自建应用，可以更贴合自己的业务需求。

但如果房企自身底子很薄，也缺乏这方面的经验，那就建议选择行业中好的成熟的解决方案，这样成本更低，性价比更高。

选择优秀的供应商，一方面，他们专业性更强，经验丰富，能帮房企少走很多弯路；另一方面，他们视野更开阔，能实时了解到行业内最先进的做法，帮助房企学习标杆的成功经验，快速迭代，跟随着整个行业一起成长。

CBRE全球首席技术官：房地产数字化变革

日前，CBRE世邦魏理仕全球首席技术官Chandra Dhandapani到访中国时，曾发表演讲，她表示，我们已经清楚地看到房地产行业正在经历一场变革。

CBRE世邦魏理仕全球首席技术官Chandra Dhandapani

PropTech房地产科技投资在过去的五年间飞速增长，2019年成为了迄今为止此类投资增长最强劲的一年——仅在第一季度就有50亿美元的投资投入。随着大数据、人工智能、区块链、物联网和5G等技术的深度融入，CBRE看到这场房地产数字化变革具有三大趋势特征：

“首先，房地产行业已经开启体验式服务时代。作为消费者，我们注重服务和消费的体验，更甚于产品本身；而作为员工，我们也期待在工作场合能够获得更好的体验。”

“第二个趋势则体现在智能楼宇和物联网的普及。我们希望可以在工作场所也能拥有智能家居所提供的便利和高效。”

“第三个趋势是机器学习的发展帮助我们更好地了解人们如何与房地产实现互联互动。”

Chandra指出，房地产企业面对产业科技化和数字化的变革，需要提升灵活性，用设计思维方法去深入了解及适应现有及新客户的需求，利用房地产科技留住和吸引卓越人才，增强企业访问及利用数据的能力，降低能源消耗，推动及实现整个行业的可持续性发展。

RET睿意德西南区域总经理王娅：5G时代的商业地产数字化转型

近日，RET睿意德西南区域总经理王娅也在公开演讲时表示，5G时代的到来，我们的生活将呈现如下趋势的变化：教育娱乐化、娱乐教育；高质量个性化服务全面普及；人口老龄化不再是问题；大规模标准化产品时代走向终结；商业模式创新更加重要；产业工人被取代；预测和预防自然灾害成为可能；政府成为数据服务的最大采购方；网络出现去中心化。

而在5G时代，商业成功的三要素包括商业洞察、技术实现、数据分析。人、场、货之间的精准匹配，商业生态的重构，已经成为商业地产新模式。

她认为，5G是数字化转型的一个窗口期，针对目前购物中心系统存在的五大痛点：

1、会员难以激活、会员数据库全年有效激活激活比例低，价格促销成本高，黏性弱。

2、销售统计不准确，商户逃单漏单，缺乏有效监督。

3、租金收缴不及时，租金管理不完善，招商操作信息反馈慢，租赁工作不透明。

4、数据缺乏交互，不同模块数据自称体系，缺乏交叉，系统成为了录入平台，而非分析平台，报告产出碎片化。

5、风险预警不足，对客流和租金收益无法提前做出预估，物业反映不及时。这些问题，王娅在报告中阐述到，5G时代的到来可以加速购物中心数字化转型。

但同时也需注意：大数据是进行数字化的工具，而不是数字化本身；真正的数字化升级需要建立在一套打通的数据系统之上；数据迭代和算法迭代，意味着数字化升级需要时间才能看到效果；数字时代也并非全靠数据，算法优化在很大程度上需要结合主观判断；数字化升级是一个积极求变的过程。

数据中台解决的是企业级的逻辑概念，数据中台不等于数据仓库加数据平台。

数据中台解决的核心问题是：

效率提升（数据库为什么不能实现实时精准推荐？系统是否及时做出租户更新和租期预警？数据库的大量数据只能实现人工静态提取，指标报表不足以实现系统性数据分析并支持决策。）

各端协作（数据源之间的维护和共享存在较大缺口，如购物中心市场部对于活动带来相关提袋率提升，会员活跃度等数据无法做到全面准确的掌握，很难从对客户粘性，销售额的精准提升方面着手调整活动运营策略。）

能力补充（不同数据端的处理和维护是一个相对独立的技术，需要相当专业的人来完成。商业及品牌运营管理人员对数据的处理不熟悉，而数据技术平台专家不了解购物中心运营逻辑，大量的数据资源却无法为购物中心提供价值。）

数字化转型的最终实现是万物互联，消费体验的升级与商业场景的变化。

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